实测教程“闽游在线有挂吗”(原来确实是有挂)

　　李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

　　国家统计局最新数据显示，2024年12月份
，70个大中城市新房价格指数环比下跌0.1%，跌幅连续三个月收窄 ，相比本轮市场企稳前9月份-0.7%的跌幅大幅收窄
，同比降幅由-6.1%收窄至-5.7%
。其中，一线城市环比变化由11月的0.0%升至12月的0.2% ，自2023年6月份以来首次正增长；二线城市环比变化为0.0%
，自2023年7月份以来连续17个月下跌后首次止跌；三线城市环比下跌0.2%，自2024年8月份以来已连续4个月跌幅收窄。

　　再看二手住房 。2024年12月份 ，70个大中城市二手住房价格环比下跌0.3%
，跌幅持平于11月，相比本轮企稳前9月份-0.9%的跌幅也大幅收窄 ，同比跌幅也由8.5%收窄至8.1%
，跌幅连续三个月收窄。其中，一线城市环比涨幅由上月的0.4%收窄至0.3% ，二线城市跌幅由0.2%扩大至0.3%，三线城市跌幅由0.5%降至0.4%
。但同比方面
，一二三线城市跌幅均明显收窄。

　　新房价格止跌态势明显，得益于2024年12月份新房交易量明显反弹 ，带动市场情绪回升
，价格稳定也得到了支撑 。国家统计局最新数据显示，2024年12月份新房住宅成交达到9226万平方米 ，创下7月份以来的新高
，同环比分别增长4.5%和34.6%
。2024年四季度，全国新房住宅销售同环比分别增长21.1%和2.7%。而且 ，近期各地积极调整住宅开发建筑设计标准
，鼓励降低公摊，鼓励开发设计园林景观好 、物业管理好
、智能化的“好房子”等 ，对新房价格提供了支撑 。

　　同时
，2024年12月份热点城市土地市场开始升温，一二线城市宅地成交翻倍、翻两倍增长 ，深圳 、广州、杭州
、合肥、成都等地成交了多宗高溢价地块，对新房购置的信心和价格的稳定也得到了保障
。另外
，克而瑞监测显示，2024年全国30个城市二手住房成交2.3亿平方米 ，创下历史新高
，二手住房的市场份额增长到59%。二手住房交易活跃带动“卖旧买新 ”的需求，加上很多城市积极推进以旧换新 ，提振新房交易的活跃度 。

　　不过
，12月份二手住房价格指数企稳回升的势头有所下降
。主要原因在于，前期二手住房交易活跃 ，主要为刚需驱动。这些需求在2024年释放充分
，消化了部分挂牌待售的二手住房，剩下的待售二手住房 ，要么为难以去化的老旧住房
，这部分占比在50%以上，要么是挂牌业主不再愿意明显降价出售的“次新房
”或学位房 。再考虑到 ，此前二手住房市场呈现“以价换量”的销售格局，从2021年9月份开始70城二手住房价格指数连续下跌
。当下二手住房交易的撮合难度在加大
，表现在“次新房 ”或学位房不再愿意降价出售，而大量的 、难以去化的存量老旧住房继续降价销售。于是 ，就出现了一线城市二手住房价格指数涨幅收窄
、二线城市价格指数下跌的态势 。同时
，二手住房交易周期长，临近年底、春季在即 ，带看量也开始下降
，也压制价格指数。

　　本质上来讲，这是住房供求不匹配 、二手住房供应效率较低导致的结果
。2022年~2024年 ，二手住房交易量连续三年强劲反弹
，需求端消化了大部分居住适宜性比较强，具有学位
、通勤优势（比如靠近地铁）、户型相对较好 、性价比相对高的房源。在住房回归居住属性的当下 ，剩下的二手挂牌待售房源
，接近或超过一半为不符合新市民
、年轻人住房需求的低效房源 。这部分房源不得不降价成交，这是12月份二手住房价格指数继续下跌的根源 ，再加上市场对房地产的预期开始扭转，二手住房挂牌量开始增加
，供应依然饱和
。经过这三年的消化，截至目前 ，二手住房挂牌量开始高位企稳或回落。比如
，上海、广州 、北京等地二手住房挂牌量开始减少 。同时，近期国家也在积极部署城市更新
。1月3日 ，2025年首次国务院常务会议
，将城市更新列为重点议题，提出加快推进城镇老旧小区
、街区、厂区和城中村等改造。

　　刚刚结束的全国建设工作会议也强调 ，2025年我国将谋划实施一批城市更新改造项目
，全面完成2000年年底前建成的城镇老旧小区改造任务，基本完成已排查出老化燃气管道的更新改造任务 ，并基本消除县级城市建成区黑臭水体 。同时
，持续实施老旧街区更新改造等一系列民生工程和发展工程
。这意味着，存量二手住房的可居住性 、宜居性将明显提升 ，不仅推动存量房屋循环，也将有助于住房价格止跌回稳。

　　2025年是商品房市场止跌回稳的关键之年 。一季度
，楼市会迎来季节性的反弹，即由返乡置业、年后返城
、春节前后婚房购置等带来的需求反弹 ，这对于商品房销售稳定形成支撑
。下一步
，商品房市场的稳定期待增量政策能尽快落地，比如推动存量土地收储和存量房屋盘活做保障性住房 ，积极改善供求关系
，城中村改造及房票安置能给需求端带来源头活水。